生死两重天

生死两重天

                       郭建立15003158010

生与死存在于两个完全不同的世界。不过因一个案例的出现，今天我们把它拉到了一起。

事实概述

2004年，老张将自己新购买的楼房以15万元的价格售予李铁，并约定房本发下来之日起30日内配合办理过户手续。2006年，老张立下遗嘱：在其百年之后，该楼房由儿子小张继承。2007年，老张因病去逝。2008年，房本下发后，因过户问题产生纠纷。李铁称楼房已卖给他，理应归其所有；小张称是遗产，自然归其所有。协议是活人签的，遗产是死人留的，到底哪一个能站住脚是我们所要探究的问题。

法理分析

该套楼房到底归谁？首先，我们看一看房屋买卖协议与遗嘱的效力如何。关于买卖协议，《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同效力。”买卖协议是老张和李铁亲自所立，是双方真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，依法当然是有效的。

再看遗嘱，《继承法》第十六条规定：“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产。”在这里还应当弄清一个问题，这套楼房还是不是老张的个人财产。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”从这一规定可以看出，虽然经协议卖给了李铁且已实际入住，但因未办理登记手续，法律上的所有权人还应当是老张。从这个意义上讲，该楼房在老张去逝前仍是其个人财产，他所立的遗嘱自然是具有法律效力的。

既然买卖协议有效、遗嘱也有效，接下来就要看“花落谁家”了。

二者都有效，是不是“一房二主”呢？当然不是。根据《物权法》“一物一权”原则，一套楼房不能同时存在两个物权。就本案而言，可以肯定的说，楼房的所有权是小张的。这个结论语出有据。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《继承法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者遗赠开始时发生效力。”《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”《继承法》第二十九条的规定就是“法律另有规定”之一，所以继承开始时小张便取得了楼房的所有权。

楼房的所有权是小张的？这会出乎很多人的意料。这么一说，李铁倒大霉了。大家别着急，法律是各负其责，每部法律都有其解决问题的范畴。我们再接着往下看：《继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。”楼房的所有权是物权，归小张已没有问题，但继承人继承的不仅仅是权利，被继承人的债务也应一并继承。本案中，小张主张继承权，自然也有履行债务的义务。虽然依物权理论小张享有了所有权，但依债权规定还应当“父债子还”，小张应当履行老张所签买卖协议中的配合过户的义务。